开源证券：政治局会议楼市定调不变，城市间土拍热度分化

乐居财经 李礼5月5日，开源证券发布地产行业周报。

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核心观点：政治局会议楼市定调不变，城市间土拍热度分化

4 月政治局会议维持房地产政策基调不变，广州、合肥和郑州等地购房政策边际放松，我们认为在稳预期和防风险前提下，短期内各地政策仍有优化空间。我们跟踪的 64 城新房成交面积三月以来单周同比均实现增长，23 城二手房年初以来累计成交面积同比增长达 68%，销售市场回暖节奏持续，但四月单周成交较三月高位数据有所回落，二季度小阳春持续性有待观察。北京、杭州、合肥等城市土拍热度依然高企，但济南和天津土拍均为底价成交，城市间投资热度分化明显。我们认为新房市场复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

政策端：政治局会议楼市定调不变，我国全面实现不动产统一登记

中央层面：政治局会议提出促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式；在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。自然资源部部长王广华宣布我国全面实现不动产统一登记。

地方层面：广州拟提高二孩及以上家庭（至少一个未成年）首套住房公积金贷款额度，最高额度或将上浮 30%。合肥非限购区首套房首付降至 2 成，二套房首付降至 3 成。安徽多孩家庭首套公积金贷款额度上升，郑州公积金贷款额度提升。

市场端：新房成交同比持续增长，杭州合肥二批次土拍收官

销售端：2023 年第 17 周，全国 64 城商品住宅成交面积 384 万平米，同比增加1%，环比增加 2%；从累计数值看，年初至今 64 城成交面积达 6528 万平米，累计同比增加 2%。全国 23 城二手房成交面积为 235 万平米，同比增速 56%，前值 76%；年初至今累计成交面积 3092 万平米，同比增速 68%，前值 69%。

投资端：2023 年第 17 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2686 万方米，成交土地规划建筑面积 2622 万平方米，同比下降 21%，成交溢价率为5.7%。北京 2 宗宅地揽金 63.6 亿，其中地价+现房面积双封顶被招商蛇口竞得。杭州二批次土拍 12 宗地块中 8 宗封顶摇号，揽金 166.56 亿，保利发展和滨江集团摘得2 宗。成都出让的 4 宗宅地 1 宗触顶摇号，揽金 22.4 亿元，建发房产竞得 2 宗。合肥二批次土拍 11 宗地块中 5 宗触顶进入竞品质阶段，揽金 100.45 亿元，热点地块报名家数超过 30 家。重庆 2023 年首拍 2 宗地块 1 宗封顶摇号、1 宗底价出让，揽金 6.34 亿。天津 3 宗宅地全部底价成交，揽金 13.66 亿。济南一批次 6宗住宅用地 3 宗底价成交、3 宗终止出让，揽金 9.6 亿。

融资端：国内信用债发行同比下降

2023 年第 17 周，信用债发行 139.4 亿元，同比下降 37%，环比增加 157%，平均加权利率 3.92%，环比下降 29BPs；信用债累计同比发行 1749.6 亿元，同比增长 1%；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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